❗ 전세사기 유형

먼저, 전세사기를 안 당하려면 어떤 방식으로 사기가 이뤄지는 지 알아야 할텐데요. 일단 '전세사기'라면 애초에 나쁜 의도를 가졌든, 전세금을 돌려줄 때 돈이 없어 도망가든, 내가 낸 전세금을 돌려받지 못하는 상황일 텐데요. 조금 더 구체적으로 알아보면 아래와 같은 유형으로 피해가 발생하고 있습니다.

📌 저당권, 세금체납이 있었던 매물 

애초에 전세집에 저당권·근저당이 설정되어 있었거나 집주인이 체납중인 세금이 있는 경우입니다.

이 경우 전세집이 다른 사람에게 경매로 넘어갈 수 있고 내 전세금보다 앞서 잡혀 있는 저당권 순위대로 혹은 세금 납부에 경매금이 넘어가기 때문에 전세세입자는 전세금을 아예 못 받거나 다 받지 못하는 경우가 발생합니다.

📌 깡통전세 등 전세금 반환 능력 부족

최근 가장 흔히보이는 피해유형으로, 부동산 가격이 폭락하면서 집주인의 전세집의 현재 가격이 해당 전세집을 매매할 때 보다 떨어졌을 경우가 대부분입니다. 그렇게 되면 매매가가 전세가보다 같거나 오히려 낮아지는 상황이 발생하는데요.

이때, 집주인이 전세세입자의 전세금을 돌려줄 돈이 있다면 다행이지만, 대부분의 집주인들은 부동산을 빚을 내 매매한 상태기 때문에 돌려줄 돈이 없는 상황이 되고 자연스레 전세세입자는 전세금을 떼이게 됩니다.

뿐만 아니라 매매가에는 문제가 없지만 집주인의 개인적인 사유들, 예를 들어 도박이나 주식, 무리한 사업으로

갑작스레 전세세입자의 전세금까지 날려버려 전세금을 반환하지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다.

📌 계약 시 기망 행위

기망은 거짓말을 하거나 진실을 감춰 상대방을 속이는 것을 뜻 합니다.

즉, 전세 부동산 계약을 할 때 애초에 사기 칠 생각으로 거짓말을 하거나 계약을 할 때 마땅히 알려줘야 할 내용을 알리지 않는 경우입니다. 앞서 말씀드린 저당권이나 세금체납을 숨기는 행위, 이런 내용이 표시된 등기부등본을 위조하는 행위, 실제 집주인이 아닌데 집주인인척 계약해 전세금을 가로채는 행위, 계약을 다 마쳐놓고 직후에 집주인을 바꿔치기 해 도망가능 행위 등 다양한 수법이 있습니다.

이 경우, 더욱 중요한 것은 집주인 뿐만 아니라 부동산중개업자까지 한통속인 경우가 있어 전세세입자들은 더욱 피해에 노출되는 상황이 발생합니다.

1️⃣ 전세사기 안 당하는 법 - 계약전

1. 주변 시세 확인

주변 시세에 비해 이유없이 저렴하거나 시세를 고려하지 않고 비싸게 받는 전세 매물은 조심하거나 계약하지 말아야 합니다.

특히, 앞서 매매가에 비해 전세가가 비슷하거나 오히려 낮은 매물을 ‘깡통전세’로 전세사기의 가장 대표적인 유형이라고 말씀드렸는데요.

보통 적정 전세가는 매매가의 70%가 수준으로 보고 있으며 이를 넘어 90% 이상에 이르는 수준이면 계약 자체를 피하는게 현명한 방법이 될 수 있습니다.

2. 전세 매물 직접 확인

당연히 적지않은 금액을 거래하는 만큼 직접 매물을 방문하여 이상여부를 확인해야 합니다. 이때, 현재 들어와 있는 세입자가 함께 자리해 있는 상태면 자연스럽게 이사 시기나 집주인의 관리 컨디션, 하자여부 등을 물어보는 것도 좋습니다. 특히, 건축물대장 등을 확인해 매물이 허가받지 않은 불법건축물이 아닌지 반드시 확인해야 합니다.

· 플랫폼 등에 올려놓은 공지와 실제 매물 조건이 일치하는지 확인

· 건축물대장 열람하여 매물 확인

3. 등기부등본 확인

등기부등본은 정확하게는 ‘부동산 등기사항증명서’로 해당 부동산에 대한 증명사항을 확인할 수 있습니다. 부동산 구분과 함께  주소지, 면적, 구조, 소유권 등을 확인할 수 있습니다.

등기부등본은 반드시 본인이 직접 계약하기 직전에 열람하시기 바랍니다. 등기부등본의 열람 및 발급은 인터넷등기소를 통해 누구나 가능하기 때문에 직접 확인해 보셔야 하며, 발급받을 때 등기기록 유형에서 모든 말소사항까지 포함하여 열람/발급할 수 있도록 체크해서 확인해주세요.

· 인터넷 등기소 (바로가기)

등기부등본을 확인했을 때 저당권·근저당이 설정된 경우, 너무 많은 근저당 금액이 본인보다 앞서 설정(선순위 설정)되어 현실적으로 전세금을 받을 수 없는 수준이라 판단되면 절대 계약해서는 안됩니다.

2️⃣ 전세사기 안 당하는 법 – 계약할 때

1. 집주인 및 부동산중개사 신분/자격 확인

모든 계약은 계약당사자가 진행하는 것이 기본입니다. 단, 집주인이 바빠 대리인이 계약에 나오거나 집을 내놓은 부동산을 통해 중개업자와 계약을 진행하는 것도 매우 흔하게 볼 수 있는데요.

일단, 집주인의 신분과 인감증명서를 확인 한 후 집주인 신분과 매물 소유권자의 일치 확인을 앞서 말씀드린 등기부등본을 통해 확인한 뒤 계약을 진행하도록 합니다.

부동산중개업자 역시 중개업자 자격과 신분을 확인해야 합니다. 부동산중개업 자격 조회는 ‘국가공간정보포털(바로가기)’에서 확인 가능합니다.

본인 말고 대리인이 나와 계약하는 경우 집주인의 인감이 날인된 대리인위임장을 확인하고 인감 진위를 확인할 인감증명서 역시 요구해서 확인해야 합니다. 물론, 대리인의 신분증으로 위임 받은 대리인 본인이 맞는지도 확인해야 합니다.

2. 국세/지방세 완납증명서 요구

집주인이 세금을 체납한 경우 국세청 등에서 세금 대신 집주인의 자산을 압류하는 경우가 발생합니다. 때문에 체납자의 부동산에 전세로 들어가면 이후 압류 이후 경매 등으로 넘어가고 나의 전세금을 받을 수 있는 가능성도 낮아집니다.

물론, 모든 국세/지방세가 전세금에 앞서는 것은 아니지만 전세금을 온전히 보전하지 못하는 경우가 발생할 수 있고 세금체납한 집주인은 또다시 같은 일이 되풀이되거나 신뢰가 떨어지기에 최대한 거르는 게 좋습니다.

3. 계약서 상 특약 활용

일반적으로 전세계약서는 부동산중개사가 준비해 놓은 문서를 활용하는 경우가 많은데요. 이때, 계약현장에서 특약사항에 내용을 추가하여 미리 준비된 계약서여도 얼마든지 전세사기를 예방하는 내용을 추가할 수 있습니다.

3️⃣ 전세사기 안 당하는 법 – 계약 후

1. 전세 임대차 신고 및 확정일자

‘전월세신고제’에 따라 이제 우리나라에서 주택 전세 또는 월세 임대차 계약을 하면 이를 신고해야 합니다. 신고는 앞서 작성한 전세계약서를 가지고 관할 읍·면·동 주민센터를 방문해 신고해 주시거나 국토교통부의 부동산거래관리시스템(바로가기)을 통해 온라인으로 신고가 가능합니다.

확정일자는 해당 계약이 발생했음을 공기관을 통해 해당 계약의 작성일자와 내용을 증명 받는 것입니다. 이후에 전세사기가 발생했을 때, 확정일자가 있다면 해당 계약의 당사자 인적사항, 매물, 전세기간, 전세금액 등의 내용에 대해서 증명 받을 수 있습니다.

임대차 계약 신고를 위해 주민센터를 방문하면 전세 임대차 계약 신고와 함께 확정일자도 함께 요청하시고 온라인으로 확정일자를 받고자 하면 인터넷 등기소를 통해 확정일자를 받을 수 있습니다.

2. 전입신고

전입신고는 거주지를 이전하는 경우 새로운 거주지에 전입사실을 신고하는 것입니다. 전입일로부터 14일 이내에 신고를 해야 하는데요. 전입신고도 마찬가지로  관할 주민센터를 방문해 처리해주시면 됩니다. 온라인으로 전입신고를 하는 경우에는 정부24 민원서비스(바로가기)를 통해 신고가 가능합니다.

앞서 계약 전에 등기부등본 확인은 필수라고 말씀드렸는데요. 그 이후에 전입신고를 하기 전에 등기부등본을 다시 열람하여 계약일 이후 변경된 내용은 없는지 한 번 더 확인하셔야 합니다.

3. 전세금반환보증보험 가입

전세 계약이 종료될 때 반환되어야 하는 전세금의 반환에 대한 보증을 해주는 보험으로 주택도시보증공사나 한국주택금융공사 등을 통해 가입 가능합니다.

보증보험에 가입하면 집주인이 전세계약 종료 후에도 전세금을 반환하지 않으면 보험을 통해 대신 전세금을 돌려받고 보증보험에서는 집주인에게 이후 이 금액을 청구하는 방식으로 전세금을 보호해 줍니다.

전세보증금반환보험은 전세금이 주택가의 90% 이내면 가입가능하며, 불법 건축물에 대해서는 가입이 불가능하니 계약 전 건축물대장은 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 오피스텔, 빌라는 용도가 주택이 맞는지 한 번 더 확인해주세요.